中国冷链产业园项目可行性报告

更新时间:2019-10-15 11:25:13点击次数:181次

[国家级项目] 农产品冷链建设工程 MM级




中国冷链产业园项目

中国供销合作社中合农投有限公司

北京中经运冷链物流集团有限公司


第一章 项目概况······································4

一. 项目基本情况·······································4

二. 项目主持单位简介···································5

第二章 项目背景及建设的必要性·························7

一.符合国家产业政策支持······························7

二.我国农产品冷链物流的现状·························10

三.建设市场+冷链的必要性···························12

第三章 项目建设内容·································13

一.集中型农贸直批/零售市场···························13

二.产地型大宗农产品批发市场························14

三.国际商务与智慧电商聚集区························15

四.特色农展旅游主题馆································16

五.加工仓储冷链物流配送区···························16

六.综合商务服务配套区································17

七.食品安全检验检疫中心·····························18

第四章 资金来源与项目效益···························19

一.项目资金来源······································19

二.项目经济效益······································19

三.项目运营收入······································20

四.项目运营成本······································20

第五章 风险分析及建议································22

第六章 项目建设计划··································23

一.项目建设期限······································23

二.项目前期工作······································23

三.施工组织顺序······································23





《中国冷链产业园》项目可行性报告

第一章 项目概况

一、项目基本情况

项目名称:《中国冷链产业园》

市场名称:《全国优质农产品交易中心》

冷库名称:《国家级冷链物资储备库》

项目主持:中国供销合作社中合农投有限公司

北京中经运冷链物流集团有限公司

项目主管:中国冷链产业园项目管理办公室

建设规模:计划全国第一批建设120家冷链产业园

项目用地标准及投资规模:冷链+市场

A---400亩以上工业用地(区域库30万吨)

B---120-380亩工业用地(省级库11-30万吨)

C---100-200亩工业用地(城市库10万吨)

D---100—150亩(专业冷链)

E---100—150亩(专业市场)

县级人口达80万以上,土地标准200亩,投资规模约6-8亿元;市级人口达350万以上,土地标准400亩,投资规模约12-16亿元。具体规模根据申报地实际情况确定。

项目合作模式:采用BOT方式、联合开发、股权收购。

项目建设地点:实地考察确认(具体地块待定)

项目总承包:中冶一局集团公司

项目金融合作:北京农开集团公司

项目规划设计:上海都市规划设计院

项目品牌:国储冷品(国家商标局注册)

项目建设目标:贯彻高标准、有特色、适度超前和可持续发展的原则,目标是建设一个以农产品交易为主,集仓储、加工、配送、运输、检测、信息交流等多功能一体化的现代化大型农副产品电商物流枢纽性集散基地。

项目功能布局:《中国冷链产业园》由集中型农贸产品零售区、现代化农副产品批发交易区、农产品电子商务产业集聚区、特色农产旅游展销区、仓储冷链物流配送区、和综合商务服务配套区等六大板块组成。

项目配套工程:现代化农产品批发市场、一带一路海外仓、国家级冷链物资储备库、国家级冷链质量检测站

项目合作方式:

以中合农投为主体,根据项目的结构、投入的体量、工作的难易成度等,一事一议,一事一定、一事一签的合作方式开展前期项目合作。

二、项目主持单位简介

为贯彻执行国务院29号文件,国家发改委1886号文件以及七部委联合发文推进实施农产品冷链建设工程的文件要求,中国供销合作社中合农投有限公司与北京中经运冷链物流集团有限公司达成战略合作协议共同推进实施《中国冷链产业园》项目。

1、中合农投有限公司是由中国供销合作对外贸易有限责任公司直接领导下的控股公司,主要负责投资建设全国农产品电商综合物流园;建设产、供、销一体化的农产品市场、开发运营管理;建设各地供销网上商城及市、县、乡农产品交易中心;建设投资农业特色种植、畜牧养殖;同时通过农村土地流转、农业规模化经营和农村城镇化为主体的各种特色小镇,专业推进农批市场板块的具体实施。

落实中国供销合作总社指令,贯彻中国供销总社到2020年前在全国建成300个大型农产品电商综合物流基地的任务,实现中国供销市场间“买全国,卖全国”的新时期国家战略布局,将中国供销旗下的农特产品贸易做到“买世界,卖世界”。

中国技术监督情报协会冷链产业质量技术监督工作委员会(以下简称:工作委)系2019年7月26日经国家质检总局中国技术监督情报协会批准设立的二级协会,接手美丽乡村产业发展委员会《中国冷链产业园》项目的全面工作,工作委已与中国供销合作社中合农投有限公司形成战略合作,面向全国开展《中国冷链产业园》项目布局,紧紧围绕国办发【2017】29号《国务院办公厅关于加快发展冷链物流保障食品安全促进消费升级的意见》,着力打造符合我国国情的“全链条、网络化、严标准、可追溯、新模式、高效率”的现代冷链物流体系,同时广泛吸纳冷链智能技术、产业、应用、研究、投融资等创新冷链各环节的企业和机构加入,推进冷链产业的技术升级和科学发展。

北京中经运冷链物流集团有限公司于2017年11月在北京市工商管理局注册成立,现隶属“中国技术监督情报协会冷链产业质量技术监督工作委员会”,自2016年11月以来,积极参与冷链项目的全国布局,掌握了大量的地方资源。

供销合作社中合农投有限公司与冷链产业质量技术监督工作委员会联手打造“冷链+市场”的发展模式,强强联手,优势互补,完善冷链+市场经营模式,立足于冷链物流发展,着眼于保障民生和促进消费升级,着力于带动上下游产业协同发展,服务于国家食品安全战略。


第二章 背景及建设的必要性

一、符合国家产业政策的支持

近年来,随着农业结构调整和居民消费水平的提高,我国生鲜农产品的产量和流通逐年增加,全社会对生鲜农产品的安全和质量提出了更高的要求。为指导我国农产品冷链物流的发展,国务院及各部委陆续发布了一系列关于加快冷链物流发展的相关文件:

1、农业部《关于加强农产品质量安全全程监管的意见》(农质发〔2014〕1 号)

2、国务院《关于印发物流业发展中长期规划(2014-2020 年)的通知》(国发〔2014〕42 号)

3、《关于进一步促进冷链运输物流企业健康发展的指导意见》
(发改经贸〔2014〕2933 号)

4、《国家发展改革委 工业和信息化部关于促进食品工业健康发展的指导意见》(发改产业〔2017〕19 号)

5、《国务院办公厅关于加快发展冷链物流保障食品安全促进消费升级的意见》 (国办发〔2017〕29号)

6、《国务院办公厅关于积极推进供应链创新与应用的指导意见》(国办发〔2017〕84号)

7、发改委、交通部关于印发“国家物流枢纽存布局和建设规划”的通知(发改经贸【2018】1886号)

8、国家邮政局 国家发展改革委 财政部 农业农村部 商务部 文化和旅部 供销合作总社“关于推进邮政业服务乡村振兴的意见”(国邮发〔2019〕36号)

9、国务院办公厅“关于加快发展流通促进商业消费的意见”国办发〔2019〕42号

冷链物流关系到食品安全等重大民生问题,涉及产业体系整体提升,国家高度重视冷链物流发展。

2011年12月,国务院办公厅下发了《关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见》(国办发〔2011〕59号)强调:加强流通基础设施建设,提升流通现代化水平。加强鲜活农产品产地预冷、预选分级、加工配送、冷藏冷冻、冷链运输、包装仓储、电子结算、检验检测和安全监控等设施建设。引导各类投资主体投资建设和改造农产品批发市场和农贸市场、菜市场、社区菜店、生鲜超市、平价商店等鲜活农产品零售网点。

2017年4月13日国务院办公厅发布的《关于加快发展冷链物流保障食品安全促进消费升级的意见》(国办发〔2017〕29号)中提出:牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,深入推进供给侧结构性改革,充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,以体制机制创新为动力,以先进技术和管理手段应用为支撑,以规范有效监管为保障,着力构建符合我国国情的“全链条、网络化、严标准、可追溯、新模式、高效率”的现代化冷链物流体系,满足居民消费升级需要,促进农民增收,保障食品消费安全。

2018年12月24日发展改革委、交通运输部会同相关部门研究制定并印发了《国家物流枢纽布局和建设规划》(发改经贸【2018】1886号)。《规划》提出在2025年布局建设150个国家物流枢纽,2035年基本建成与现代化经济体系相适应的国家物流枢纽网络,将国家物流枢纽打造成产业转型升级、区域经济协调发展和国民经济竞争力提升的重要力量。这一《规划》是物流基础设施网络化建设落地实施的重大举措,是建设现代物流体系的重要抓手,更是物流企业,尤其是物流园区企业、仓储物流企业、平台物流企业的重大发展机遇。

2019年4月15日七部委联合发布了《关于推进邮政业服务乡村振兴的意见》(国邮发〔2019〕36号)第二点主要任务中明确指出:实施农产品冷链建设工程。打造农业产业园、现代农业示范区、农产品加工园、快递物流园区的冷链快递物流,合理规划冷藏库、冷冻库等设施布局,推动建设一批现代化农产品冷链快递物流集散中心。支持邮政、快递企业在农产品产地和部分田头市场建设预冷、保鲜等初加工冷链设施,建立覆盖农产品生产、加工、运输、储存、销售等环节的全程冷链快递物流体系。支持重点龙头企业、行业协会制定推广农产品冷链寄递标准和服务规范。

二、我国农产品冷链物流的现状

我国冷链物流发展还处于初级阶段,食品冷链存在标准体系不完善、冷链物流的硬件设施陈旧落后,冷藏运输效率低,冷藏食品供应链管理不完善,有效监管不足等问题。目前冷库总容量约为多4000万立方米, 但只限于肉类、鱼类的冷冻贮藏,70-80%的农产品采用普通卡车运输。目前发达国家果蔬流通的预冷保鲜率在80%以上,而我国仅为30%左右,欧美国家冷藏运输率在80%以上,日本达到98%,而我国仅为25-35%。 目据有关部门估算,全国每年果品腐损近1200万吨,蔬菜1.31亿吨,按每公斤一元计算,经济损失超过上千亿元。

发达国家的蔬菜水果低温物流,产品从田间收获后到消费者的冰箱一直在低温环境中流通,形成一条田间采收后预冷-气调冷藏-冷藏运输-冷藏批发-超市冷柜-消费者冰箱的冷链。

对冷链物流行业制定了相关规定和技术标准,对食品生产、加工和流通的每一个环节提出明确要求,对有些食品还专门制定了行业标准,对保鲜物流系统中的各阶段做出具体的温控规定,并对各种运输工具也有专门的规定。与此同时,还成立了专门的机构负责农产品冷链物流体系的运作管理,使得冷链物流处于国家和公众的监督之下。


我国东部11个省、市的冷库容量占到全国总量的63%,中部8 个省、市占全国总量的18%,西部12个省、市只占全国总量的19%。 占全国省、市数量1/3的东部,拥有全国2/3的冷库容量,我国东部与中、西部冷库容量存在较大差异。

我国农产品的储存、保鲜技术比较落后,农产品物流成本高。资料表明,25%的根类和块类产品,50%的水果和蔬菜,100%的肉鱼奶等易腐食品都需要冷藏。我国农产品流通量很大,但以常温物流或自然物流形式为主,80%以上的生鲜食品采取常温保存。一是农产品专用运输工具缺乏,缺乏冷藏冷冻设备和技术;二是通用仓库比较多,专用仓库不足,特种仓库比如低温库、冷藏库、立体仓库等严重短缺。据统计中国粮食物流成本在整个成本构成中占40%以上,而鲜活产品则占60%左右,而世界发达国家物流成本一般控制在10%左右。物流成本的居高不下,成为制约农民增收和提高农产品市场竞争力的一个瓶颈。


三、建设市场+冷链的必要性

农产品交易市场和冷链物流基础设施网络化建设是保障“菜篮子工程”和促进社会主义新农村建设的需要,是保障食品安全和促进区域经济健康快速发展的需要,是实现农业产业结构调整和完善市场体系建设的需要,是适应市场发展和促进农民增收的需要。


2019年6月,以供销合作社中合农投为主导,冷链质量技术监督工作委员会为配套,联手打造的《中国冷链产业园》项目,以农产品交易市场加冷链物流的模式全国布局,根据自身特点,定位市场、创建品牌、整合上下游供应链,立志于建设集产、供、销于一体的具有现代化、标准化、网络化的创新市场体系。

《中国冷链产业园》项目的布局,能推进农业产业化经营,保障食品安全,平抑农产品物价,增加当地税收与就业,带动地方经济发展,解决农产品冷储、运输、销售难等问题;还为农产品深加工、旅游等延伸产业的发展提供更多发展机遇。

建设农产品批零一体化经营及冷链流通设施是国家目前重点鼓励发展的产业。符合当前和今后一个时期的市场需求,有比较广阔的发展前景。以市场带动流通,以流通促进生产,使农牧业的经营实现一体化、联合化和现代化。

通过《中国冷链产业园》项目的建设,可快速形成全国农产品大数据、大流通、大市场的市场体系;是贯彻实施“农村振兴战略”的重大举措,加快了冷链物流迈向标准化、产业化、国际化的发展速度,此举,具备国家长远发展的战略意义和实现精准扶贫全面建成小康社会的现实意义。


第三章 项目建设内容

一、集中型农贸直批/零售市场

以零批经营为主,直销批零蔬菜、水/海产品、禽蛋、肉类及其制品、粮油及其制品、豆制品、熟食、调味品、土特产等各类农产品和食品。

二、产地型大宗农产品批发展销展示中心

国际农副产品展销中心,特色农林产品、旅游用品展销中心,以地理标志产品为主的产地型展销中心,蔬果肉禽展销中心,粮油副食综合展销中心;农资农机种子化肥涉农产品交易市场、花卉苗木交易市场、名优特产商业街、特色美食街及其它专业市场等。满足区域的农产品流通;以大宗批发为主,通过与电子商务园对接,实现“一铺三店”模式,满足当地、辐射周边100公里范围的重要农产品批发中心。


三、国际商务与智慧电商聚集区

主要包括国际电商总部大厦、O2O体验店、名优特农产品交易区、进口商品展示交易区、出口商品展示展销厅、金融配套等跨境电子商务综合体。


大数据中心:区域价格预警、单品价格预警、类目价格预警,及时掌握全国农产品价格异动情况。

涉农电商产业园:电商交易、涉农培训、跨境电商、电商创业基地品牌农企大楼、青年创业中心等。

打造一个集体验、交易购买、检测、配送、商务、O2O应用为一体的综合保税中心,以“前店后仓”的形式建立跨境农产品展示厅,引进国外的优质商品,出口本地优质农产品,通过申报完成仓储、检测、展示、销售。同时,聚集区还会为本地创业团队提供电商孵化环境和再就业服务,并对跨境电子商务发展提供相关的上下游服务。

四、特色农展旅游主题馆

以当地农特产品为主的产地型展销中心,整合各乡镇农特产品产、供、销、旅游、休闲一体化的现代农业物产,形成“一镇一馆”,做好乡镇O2O综合交易平台,成为各乡镇对外窗口;包括进口农副产品展销中心、特色农林产品旅游展销中心、名优特产商业街,旅游人文景观、特色小吃、地方特色美食、特色农产品、民俗表演等。


汇聚当地人文特色,展现当地文化风貌,网罗当地各种名特优农特产品,形成本地文化展示窗口,打造南来北往客商和当地百姓人文汇集的中心。

五、加工仓储冷链物流配送区

由物流智能大数据管理中心、现代化立体仓储中心、冷链物流配送中心、第三方物流配送中心、大宗商品物流中心、保税仓储区、产品加工与配送区等组成。


在仓储上,提供智能化仓储解决方案。项目在大型批发市场,自建多功能仓储中心,实现产地、物流节点、销售城市的全链条覆盖。平台通过智能化平台进行管控,实现仓储动态高效就近选择、仓储预定选择。

在物流上,提升农产品配送效率。除公司自建物流体系,还与多家物流供应商深度合作,全面对接农产品物流供求信息;提供智能配送服务,通过配载计划、运输路线、车辆调度即时智能调整,提升运营效率;提供货物跟踪服务,利用诚信码技术、EDI技术及GPS定位查询货物在途状况及配送情况。根据订单完成、支付、客户反馈情况建立物流供应商信用体系,保障农产品物流配送质量。

高温冷库区:温度范围在0C°~10C°;低温冷库区:温度范围在-18C°~-65C°;冷气调库区:主要用于果蔬中药材贮藏。

六、综合商务服务配套区

配套金融结算中心、质量检验检测、节能环保、废弃物处理再利用、安全监控、人才公寓、宿舍、星级酒店、其它专业市场、停车场、地磅房、变电站等,为入驻的商户,以及涉农企业和电商提供一站式商务服务,采用智能一卡通(含水、电、气、物业、公交等)城市生活服务。

七、食品安全检验检疫中心

食品安全检验检疫系统主要包括9大检测+3项服务,由北京勤邦生物技术有限公司提供检验检测技术支持。

9项检测:主要包含农药残留快速筛查、食品添加剂检测、农药残留检测、微生物检测、兽药检测、重金属检测、转基因检测、动植物检验检疫、理化检测。

3项服务:市场报告、APP服务、网站发布。


绿色环保节能理念:公司坚持绿色、环保、节能理念,将“绿色建筑”运用到项目的每个模块;未来项目将采用自然采光系统、太阳能发电系统、雨水回用系统、垃圾有机处理系统、自然风等先进节能环保技术,有效降低项目的污染排放和运营成本。

建立健全食品质量安全检验检测体系,是保障消费者安全的需要,是农业结构战略性调整,提高我国农产品国际竞争力的需要,是一个国家食品安全管理水平的重要标准,加快我国农产品质量安全检验检测体系建没,已刻不容缓。


第四章 资金来源与项目效益

一、项目资金来源

1、申请政策性银行贷款资金

2、农开集团定向投资、自筹社会资金、产业基金

3、申请中国供销合作社农批市场项目投资资金。

二、项目经济效益

其一,项目落地后,带动上下游相关企业入驻,形成以龙头央企带动为核心,产业链企业聚集发展的现代农业格局。解决当地农产品滞销、菜贱伤农的问题,提高本地农产品品牌知名度、外销价格与议价能力,提高农民生产种植积极性,可提高当地农产品附加值约5个百分点,为创业提供平台,可直接安置2000人、带动农民就业2万人以上。

其二,响应国家号召,以项目为依托,为传统农业转型提供基础设施,逐步打造一二三产融合的“互联网+现代农业”新型产业发展方式,为经济发展提供新的增长点。构建农产品产销一体化流通链条,开展农超对接、农批对接、农校对接,以及农产品展销中心、直销店等产销衔接方式,完善涉农产品追溯、检验检测体系,平抑物价、保障民生、服务消费者、保证食品安全。

其三,以都市农业及CSA社区等方式,引导市民走进乡村向农民购买农产品,带动乡村旅游发展,发挥好“定向扶贫”作用。


三、项目营运收入

1、冷库仓储租金

《中国冷链产业园》物资储备库冷库租赁:按全国最低均价92.27元/每吨/每月计算:

70%的入库率一年租金:

92.27元/×12月× 7万吨 = 7750.68万元。

处置费按30元/吨,入库率70%,年周转四次算:

30元×70000吨×4次=840万元

搬运费按15元/吨,入库率70%,年周转四次算:

15元×70000吨×4次=420万元

综上所述初步估算冷库运营收益每年大概在9010万元左右。

2、交易展销区销售保底扣点

交易展销区年交易50亿计算,年佣金提成收入约5000万元。

3、商务办公餐饮娱乐区租金

商务办公酒店区租金按50元/㎡·月计算,年租金收入约为600万元。

4、项目综合管理服务费

包括车辆管理、品质检测费、投融孵化服务费、物业管理、证照服务等费用,年服务费收入约500万元。

5、项目广告收入

包括展示区固定广告位和户外特定广告位,年广告收入约为400万元。

综上所述,项目正常营运后,年收入1.551亿元。

四、项目营运成本

1、管理成本及费用

按照项目年营运收入的30%估算,管理成本2703.18万元。

2、财务费用

按照5-10年分期还款,贷款基准利率上浮10%计算融资利息。

3、税费

项目增值税来源分为本项目自身增值税和入驻的与涉农企业增值税。项目增值税及附加按6.75%的税率计算,年缴纳增值税及附加约为10469.25万元。

4、资产递延及折旧成本

本农产品库房及制冷设备等固定资产折旧与项目土地增值冲抵,不再计提。

综上所述,项目正常营运后,年支出 万元。

五、项目盈利概算

项目正常营运后,年收入1.551亿元、,年支出 万元,本项目年均净收益约为 万元。在不考虑资金时间价值的条件下,项目静态投资回收期约为15年。

第五章 风险分析及建议

《中国冷链产业园》项目投资资金需求量较大,成本费用较高,存在的最大问题是项目建设资金是否有保障。

其一、国开行、农发行对冷链项目扶持贷款资金,一般采取的是先建后报批的模式,国家政策性贷款资远水解不了近渴。因此项目前期启动必须依靠自筹资金。需组建国家政策性资金申报小组,根据各部委及银行要求,积极筹备政策性贷款资金申报工作。

其二、以融资方式企业自筹,组建专业的项目融资团队,搭建项目融资平台,开拓融资渠道,目前本项目已与农实科技签订了战略合作协议,由农实科技出资100亿作为冷链项目专项资金。

其三、供销合作社建设资金的申请,组建专业的项目资金申报小组,根据供销合作社的要求,积极准备相关材料,完成项目资金申报对接工作。

本项目存在最大的困难是自筹项目启动资金,应积极取得当地政府的大力支持,针对每一个项目做好项目可行性报告;对接政策性银行资金和供销总社资金,严格审核项目申报材料,严把申报流程。

在控制建设风险时,主要应控制好项目建设的各环节进度及资金落实情况,加强项目的建设施工质量管理,引进项目监督机制,适时对项目进行监督检查,重点把握各工序的衔接及施工工艺控制,引进先进的施工管理经验,确保工程质量、建设成本及建设工期的全面顺利。


第六章 项目建设计划

一、项目建设期限

根据《全国统一建筑安装工程工期定额》以及项目实际情况,市场建设周期为2年,前期工作6个月,建设计划为24个月。

《国家级冷链物资储备库》项目计划采取BOT(建设、运营、移交)的方式实施,拟定建设周期:设计为2个月,建设为 8-10个月,调试期3个月,建设计划为12-15个月左右。

二、项目前期工作

项目实地考察选址→申请报告核准→规划方案申报→项目部筹建→完成环评安评→完成工程勘察→施工图纸设计→完成报建手续。

三、施工组织顺序

基桩工程→基础工程→主体工程→安装装修→项目配套→园林景观→验收移交。


                                                   冷链产业质量技术监督工作委员会

                                                                                                                       2019年8月21日


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